ETF inmobiliarios: cómo invertir en inmuebles a través de la bolsa
Los ETF inmobiliarios no compran pisos ni oficinas: invierten en acciones de sociedades cotizadas que los tienen y los alquilan, como las socimis o los REIT. Cómo funcionan y qué riesgos tienen.
EN TRES PUNTOS
- Invierten en acciones de sociedades inmobiliarias cotizadas, como socimis y REIT, no en inmuebles directamente.
- Se mueven como acciones y son sensibles a los tipos de interés.
- Los ETF estadounidenses del sector no se pueden comprar desde España; hay ETF UCITS que siguen índices parecidos.
Un ETF inmobiliario no compra pisos, oficinas ni centros comerciales. Invierte en acciones de sociedades cotizadas que los tienen y los alquilan: en España, las socimis, como Merlin Properties; en Estados Unidos, los REIT (real estate investment trusts). Estas sociedades están obligadas a repartir como dividendo la mayor parte de sus beneficios.
Qué índices siguen
Los más habituales en Europa siguen índices de la familia FTSE EPRA Nareit, que agrupan a las grandes inmobiliarias cotizadas de los países desarrollados, de Europa, de la zona euro o de Estados Unidos. Dentro de ellos hay empresas de oficinas, centros comerciales, logística, viviendas en alquiler, residencias u hoteles.
Los ETF estadounidenses más conocidos del sector, como el Vanguard Real Estate ETF (VNQ), no se pueden comprar desde España como inversor particular, por la misma razón que el resto de ETF de Estados Unidos. Lo explicamos en ¿Puedo comprar ETF de Estados Unidos desde España? Las gestoras europeas tienen ETF UCITS que siguen índices parecidos.
Ventajas
- Diversificación con poco dinero: con una sola compra tienes una parte de cientos de inmuebles de distintos países y tipos.
- Liquidez: se compran y se venden en bolsa en el momento, algo imposible con un inmueble.
- Sin gestionar inquilinos: de eso se encargan las sociedades.
Riesgos
- Se comportan como acciones. Su precio cae con la bolsa, a veces más, aunque el valor de los inmuebles no haya cambiado tanto.
- Tipos de interés. Las inmobiliarias se financian con mucha deuda y compiten con los bonos por el inversor que busca rentas, así que suelen caer cuando suben los tipos, como pasó en 2022.
- Concentración. En los índices globales pesan mucho Estados Unidos y unas pocas grandes empresas.
- Divisa. Si el índice es global, el ETF está expuesto al dólar, al yen o a la libra.
Dividendos e impuestos
Como estas sociedades reparten mucho dividendo, muchos ETF inmobiliarios son de distribución. En España, esos dividendos tributan cada año en la base del ahorro; con un ETF de acumulación, no pagas hasta que vendes. Lo explicamos en ETF de acumulación o de distribución.
Esta guía no es una recomendación de compra. Explica cómo funcionan los productos con información pública. Invertir conlleva riesgos y se puede perder capital.